《江苏省住宅工程质量分户验收规程》解读
《江苏省住宅工程质量分户验收规程》（性质为强制性标准，编号DGJ32/J103-2010）已于7月1日正式实施,它的出台有什么意义,主要内容和特点是什么，与原来的《江苏省住宅工程质量分户验收规则》有什么区别？为此,笔者走访了我区建设局建管质监安监站相关负责人。
一、何为住宅工程质量分户验收？
住宅工程质量分户验收，是指施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照分户验收要求，组织施工、监理等单位对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。
二、《规程》出台的意义？
制定出台《规程》，是我省在新形势下强化住宅工程质量管理，提升住宅工程质量水平,让人民群众住上放心房、满意房,在全国率先在全省范围内实施的一项新举措，具有十分重要的意义。一是符合当前住户对住宅工程质量的要求。长期以来，建筑工程竣工验收是以整幢房屋为单位，按一定的比例进行抽样，根据抽样点的质量情况，经综合评定来判定整幢房屋的质量。也就是说，验收以“幢”为单位，不涉及每“户”。这种做法的弊端是，不能保证每一户室的使用功能与观感质量，而每一户室的使用功能与观感质量恰恰是消费者最关注和看重的。因此，以整幢房屋抽查为对象的验收模式，已经不能满足住宅工程质量发展的需要。而分户验收的实施，可以实现从源头上严格监管，可以为住户解除很多后顾之忧，能满足当前住户对住宅工程质量要求高的需要。这既是构建和谐社会的内在要求，也是落实科学发展观的重要举措。二是加强了各方责任主体的质量意识。分户验收进一步明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，确定了建设单位组织并参加住宅工程质量分户验收的责任，同时加强了施工、监理单位的质量责任意识，自觉按照国家和省相关规程办事，工作不走过场，不流于形式，从而更好地确保住宅工程质量。三是强化了业主的市场主体质量意识，体现了以人为本的思想。首先，分户验收强化了工程施工标牌和合格证的公示制度。工程竣工验收前，施工单位要制作含有工程名称、竣工日期、建设、设计、施工、监理单位全称的工程标牌，镶嵌在建筑物外墙显著部位。分户验收合格证注明了建设、施工、监理、物业单位验收人员姓名等事项，在工程交付使用时，在单元入口等显著部位进行公示。当工程质量出现问题时，可在第一时间找到相关单位，及时进行维修和处理。其次，分户验收要求已选定物业公司的应参与分户验收，使他们提前介入，对工程质量有了更深刻地了解，从而为以后质量问题的解决铺平道路。
三、《规程》的内容和特点？
本《规程》共分15章和附录A—附录D,主要以现行国家、省有关标准、规范、规程、规定为依据，重点对住宅工程室内地面、室内墙面、顶棚抹灰、空间尺寸、门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程、防水工程、给排水工程、室内采暖系统安装、电气工程、智能建筑、通风与空调工程、公共部位等的验收内容、质量要求、检查方法、检查数量作了具体规定，具有“六个突出”的显著特点：
1、突出住宅“一户一验”，彻底改变了传统抽样验收模式存在的弊端，真正使每一户住宅质量都能得到验收和保证。
2、突出使用功能和观感质量，破解了住户投诉热点难题。如把室内地面和墙面质量、空间尺寸、门窗密封性能、外墙渗水、室内管道安装质量作为一户一验的重点内容，主体结构质量主要在施工过程中控制，作为分户验收的前提条件，使住户多年来关注和投诉的热点问题得到了较好解决。
3、突出实用性和可操作性，使验收者和住户能懂会用。如分户验收主要章节中，采取定性与定量相结合的方法，具体规定了验收内容、质量要求、检查方法、检查数量，既通俗易懂,又便于操作，既便于验收者验收,又便于住户监督。
4、突出简便易行方法,解决了一些困扰难题。如采用人工淋水试验方法检测外墙、外窗及屋面渗漏，这是我省工程技术人员多年实践经验的总结，是目前检验外墙、外窗及屋面防水质量的有效方法。又如采用蓄水试验方法，并对蓄水深度和时间提出了具体要求，解决了有防水要求的厨卫间、开放式阳台等对住户生活影响较大，在工程竣工入住后处理难度较大的难题，是目前检查渗漏的一个最有效方法。
5、突出室内空间尺寸,从而提高了对施工过程控制的要求，为施工、监理单位在施工过程中进一步明确了控制质量的目标，为保证住户的使用功能，减少质量投诉奠定了基础。
6、突出设置强制性条文,保证住户入住使用安全。《规程》中对涉及房屋安全使用功能的验收内容设置了若干强制性条文，如护栏高度、栏杆间距、厨房卫生间地平高差、室内插座接线连接等。
四、《规程》与《规则》的区别？
《规程》为江苏省工程建设标准，性质为强制性标准，其中第7.2.1、8.0.4、11.0.6为强制性条文，区别于原来的《江苏省住宅工程质量分户验收规则》的推荐性标准，同时，《规程》明确了住宅工程质量分户验收的组织者为建设单位，参与者为施工单位、监理单位，明确了人数不得少于4人，其中安装人员不少于1人，明确了验收时间、验收部位、验收程序、验收内容等，明确了分户验收质量不符合要求的处理办法，明确了验收资料的整理和归档的要求，明确了分户验收资料应在竣工验收前报工程质量监督机构，明确了工程竣工验收时，对分户验收的抽查要求。
五、我区打算如何贯彻实施《规程》？
对全区各级建设管理部门和工程参建各方贯彻实施《规程》，重点采取以下几项措施：
1、突出建设单位的主体地位。按照《规程》，分户验收应由建设单位组织，验收工作组应由建设、施工、监理、物业等单位专业技术人员组成，组长应由建设单位项目负责人担任，建设单位必须负起分户验收工作的主体责任。
2、要求相关单位做好分户验收的充足准备工作。分户验收前，分户验收工作组应根据工程特点，制订分户验收方案，落实对验收人员的培训交底，并做好配备检测器具等各方面准备工作。
3、重视分户验收的实测工作。施工单位应严格按照标准进行每户实测，实测数据必须真实反映实际情况，监理单位必须做好旁站工作，并对实测数据抽查核对。
4、强调分户验收的过程控制。把分户验收贯穿到施工全过程，应根据工程特点及分户验收中的常见问题，采取相应预控措施；在结构主体、装饰等施工阶段，提前预控，在各个验收阶段严格把关。
5、合理安排分户验收的时间。为确保分户验收过程中发现质量问题及时整改和及时、保质的交房，安置房的分户验收时间应尽量提早，同时也可根据实际，采取分阶段开展分户验收工作。同时，分户验收不合格，不能进行住宅工程的竣工验收。
为进一步规范我区建设工程参建各方在主体验收和竣工验收过程中的工作程序和质量责任，确保工程实体质量，我区将进一步加强对分户验收工作的监督管理，尤其对分户验收弄虚作假、降低标准或将不合格工程验收为合格工程的，将实施企业不良行为记录、项目经理扣分，甚至采取经济处罚等手段，严惩责任单位和责任人。